Mám si pronajmout nebo koupit byt? To je v celku jednoduchá otázka a odpověď je na první pohled také jednoduchá. Osobně nechápu lidi, kteří bydlí v nájmu, i když by bez problémů dosáhli na hypotéku. A to říkám jako pronajímatel bytů.
Začněme hezky po pořádku. V článku Aktuální výnos nájmů, jsem uvedl pro několik lokalit průměrnou kupní cenu a výši nájemného za byt o velikosti 45 m2 a dispozici 2+kk. Například pro Háje, tam vychází kupní cena do 4 500 000 Kč a výše měsíčního nájmu je 13 000 Kč.
Výše splátky hypotéky
Banka mi dnes půjčí až 90 % kupní ceny, přičemž splátka hypotéky (splátky všech dluhů dohromady) nesmí překročit 50 % čistých příjmů. Nejdříve budu uvažovat, že mám minimální úspory a budu chtít půjčit 90 % kupní ceny (viz následující tabulka).
| Cena bytu | 4 500 000 Kč |
| Výše hypotéky | 4 050 000 Kč |
| Úspory | 450 000 Kč |
| Doba splácení | 30 let |
| Doba fixace | 7 let |
| úroková sazba | 2,89% |
| Měsíční splátka | 16 836 Kč |
V tomto případě, je splátka hypotéky vyšší než platba za nájem. Pokud by výše nájemného byla právě 50% čistých příjmů, musel bych mít úspory vyšší (viz následující tabulka, všimněte si, že banka dává nižší úrokovou sazbu v tomto případě). Zde je ještě jeden chyták a tím je fond oprav a případná splátka nějakého úvěru. Tyto položky platí majitel a v případě nájmu, je započítaný v nájemném, ale v případě koupě bytu ho musí platit majitel. Pro výpočet budu uvažovat jen fond oprav ve výši 20 Kč/m2. Tedy za celý byt na 850 Kč/měsíc. Takže o tuto částku musím snížit splátku.
| Cena bytu | 4 500 000 Kč |
| Výše hypotéky | 3 200 000 Kč |
| Úspory | 1 300 000 Kč |
| Doba splácení | 30 let |
| Doba fixace | 7 let |
| úroková sazba | 2,19% |
| Měsíční splátka | 12 134 Kč |
K této sumě potřebuji ještě peníze na případnou rekonstrukci, ale takto drahý byt již bude zrekonstruovaný (byt za 4 000 000 Kč by mohl být před rekonstrukcí a potom by to stálo okolo 250 000 Kč, zde rekonstrukci nebudu uvažovat) a případnou provizi pro realitní kancelář ve výši 180 000 Kč (3-5 % z kupní ceny, uvažuji 4 %). Celkem tedy musíte mít našetřeno okolo 1 480 000 Kč.
Pronajmout nebo koupit byt?
V tento okamžik vím, že za 30 let budu vlastnit byt a výše splátky nepřesáhne výši nájemného. Tedy pokud si nebudu platit pojištění schopnosti splácet, potom to bude o cca 10 % více. Fixaci jsem zvolil co nejdelší, aby mě nepřekvapila výše nové splátky hned za rok. Teď přichází otázka, jestli je výhodnější si pronajmout nebo koupit byt? Zde jsou dva faktory, které musím vzít v úvahu:
- Úspory ve výši 1 500 000 Kč a stabilní výše splátky (alespoň prvních 7 let).
- Nájemné, které se pravděpodobně bude zvyšovat (i když to dnes tak nevypadá).
Samozřejmě, že nikdo neví, co bude za třicet let, jaké budou ceny bytů
Pokud budu předpokládat, že mám 1 480 000 Kč v hotovosti. Jak je mohu investovat? Do akcií? Průměr amerických akcií za posledních 100 let je 12,1 %. Za 30 let budou mít hodnotu okolo 45 500 000 Kč (při reinvestování dividend). Kolik bude v té době stát byt? Pokud by se i nadále rostla cena bytu tempem 11,1 % ročně, potom by to bylo přes 105 000 000 Kč! Osobně si tuto sumu neumím představit, a tempo růstu cen se takto vysoko neudrží, už teď zpomaluje. Reálnější odhad bude okolo 7%, potom byt bude stát okolo 34 000 000 Kč. Zdá se vám to nereálné? Průběrná cena 1 m2 v Praze 4 v roce 2001 byla 16 266 Kč, byt o velikosti 45 m2 tehdy stál 731 970 Kč. To znamená, že byt zdražil za 19 let šestinásobně!
Závěr pro nájemníky. Pronajmout nebo koupit byt?
Osobně nechápu lidi, kteří bydlí v nájmu.
Pronajímatel bytů
Co z toho plyne? Pokud budu v pronájmu následujících 30 let a peníze investuji do akcií, budu si moci byt koupit a ještě mi nějaké drobné zbydou. Šli byste do toho? Já bych do toho nešel, protože riziko, že to nevyjde je vysoké! Co z toho plyne? Pokud máte málo peněz, potom vyjde splátka hypotéky dráž než nájemné, ale pokud máte peněz dostatek, tak to vyjde přibližně na stejně. K podobnému závěru došli i na Seznam Zprávy.
Co když jste pronajímatel?
Tak v tomto případě se situace trochu zjednodušila, protože musíme započítat ještě zaplacené nájemné. Pro jednoduchost budu počítat, že poměr ceny bytu a nájmu je po celou dobu konstantní tj. 3,5 %. Potom nájemník za celou dobu zaplatí něco přes 15 700 000 Kč (úhrnná suma bez započítání inflace). Tato suma je jednoznačně ve prospěch nájmu.