Má být smlouva nájemní smlouva na dobu určitou nebo neurčitou? Odpověď není jednoznačná. Jedna realitní kancelář mi doporučila uzavřít s nájemníkem nájemní smlouvu na dobu určitou a druhá naopak uzavřít smlouvu na dobu neurčitou. Když vezmu v úvahu fakt, že obě realitky jsou poměrně velké a známé, tak nevím, co si mám myslet.
Jak je to s koncem smlouvy na dobu určitou?
Nemalá část pronajímatelů se obává smlouvy na dobu neurčitou, protože nemá pevně stanovený termín ukončení, že ji bude obtížné vypovědět a proto dávají krátkodobé smlouvy. Nejčastěji na jeden rok. Tuto praxi však chtějí politici utnout zákazem řetězení smluv, ale zatím je lze řetězit neomezeně.
Do smlouvy na dobu určitou lze dát ustanovení, že se smlouva automaticky, po skončení, prodlužuje na stejně dlouhou dobu. V případě, že v takovéto smlouvě nechce jedna ze stran pokračovat, musí to protistraně oznámit. Termín pro oznámení by měl být uveden ve smlouvě. Tento typ smlouvy má výhodu v tom, že není nutné po každém skončení platnosti řešit novou smlouvu. Nevýhoda může být v tom, že je potřeba protistraně oznámit, pokud nechcete smlouvu prodlužovat. To může být v některých případech docela oříšek.
Mimo výše popsaného doběhnutí smlouvy, je nejjednodušším způsobem, ukončení smlouvy, dohoda obou stran. Samozřejmě, že s tím musí obě strany souhlasit.
Další možností je ukončení z důvodu (hrubého) porušení povinností. Zde jsou, ale poměrně dlouhé termíny. Smlouvu lze například vypovědět s měsíční výpovědní lhůtou až po nezaplacení tří nájmů a služeb. Takže celkem to trvá čtyři měsíce. Proti této výpovědi se může navíc nájemník odvolat k soudu a tím se celá výpověď může protáhnout.
Jiné, spíše exotické, možnosti jsou takové, že smlouvu ukončí soud, nebo že není možné plnit závazek (například když se byt stane neobyvatelným) nebo nájemník spáchá trestný čin spáchaný na pronajímateli.
Trumfové eso?
Pokud nájemník nic neporušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem nebo pokud byt nespadne, potom je téměř nemožné ukončit smlouvu na dobu určitou a je nutné počkat na její skončení.
Jak mi v jedné realitní kanceláři řekli, tak smlouva na dobu neurčitou, je lepší. Důvod je ten, že majitel drží trumfové eso v podobě výpovědi z důvodu uspokojení vlastní bytové potřeby. Výpovědní doba je sice tři měsíce, ale nemělo by zde být riziko s odvoláním k soudu.
Nájemní smlouva na dobu určitou nebo neurčitou
Závěrem lze říci, že pokud se obě strany nedohodnou, tak vypovědět oba typy smluv je časově náročné. Jediná výhoda smlouvy na dobu určitou může být v případě, když nájemní začne dělat problémy před koncem smlouvy. Tam se pak může vyplatit počkat na skončení platnosti smlouvy. Jinak samotné ukončení nájemní smlouvy nemusí znamenat, že se nájemník ihned vystěhuje, ale to je již jiný příběh.