Úvodem
Chcete začít pronajímat byty, získat tak pasivní příjem a říci o sobě, že jste pronajímatel bytů? Pokud jste odpověděli ano, potom jste zde správně! Na těchto stránkách budu psát své zkušenosti s pronájmem bytů. Budu psát svůj příběh s pronájmy bytů, přinesu praktické informace a také se podělím o trampoty s nájemníky.
Hned na začátku musím říct, že z pronájmu bytu může mít (polo)pasivním, aktivním nebo také záporným příjmem! Nikdy není pasivní! Jsou jenom období, kdy je vyžadována vaše nižší aktivita (např. jedna SMS/měsíc) a období, kdy pronajímaný byt spolkne celou dovolenou (pokud jste zaměstnanec). Ptáte se, na čem závisí množství práce, výše zisku a jeho znaménko? Někde jsem četl, že je nejlepší pronajímat kvalitní byty, které poskytují nejvyšší výnos a že kvalitu bytu ovlivňují tři parametry:
1) lokalita,
2) lokalita a
3) lokalita.
Moje zkušenosti
Podle mých zkušeností to není tak úplně pravda a za tři hlavní parametry bych dal:
1) nájemníky,
2) sousedy a
3) správnou kupní cenu.
Pokud se ptáte, proč jsou to tyto parametry a proč jsou v tomto pořadí tak si přečtěte tento blog. Na začátek to jenom v krátkosti shrnu.
Proč je to tak?
1) K čemu já vám luxusní byt v žádané lokalitě, když vám nájemník neplatí a nechce se odstěhovat? Zde vás musím povzbudit konstatováním, že každý můj nájemník, zatím vždy zaplatil a odstěhoval se. Stejně jsou na tom i ostatní pronajímatelé, které znám. Takže neplatící nájemník, který se nechce odstěhovat je extrém, i když i ten existuje.
2) Sousedé mohou někdy pronajímateli zatopit více než nájemníci. Tak například jeden nájemník měl nějaké techtle mechtle se sousedkou a jejímu otci se to nelíbilo (dceři bylo přes čtyřicet let) a tak proti vztahu zakročil. Začal si stěžovat na všechno, co nájemník dělal a protože se znal s předsedou SVJ, tak na mě začal tlačit přes SVJ. Nakonec to vyřešil rozhovor dvou právníků. Bohužel jsem jednoho z nich platil přímo a druhého nepřímo jako člen SVJ. Do jiného bytu chtěla nastěhovat jedna sousedka svoji dceru. Protože byt je na malém městě, tak každý věděl co je dcera zač a žádný jiný soused ji tam nechtěl. Samozřejmě, že jí to nikdo neřekl a obě strany na mě tlačili, abych to vyřešil k jejich spokojenosti.
3) Správná kupní cena v sobě zahrnuje požadavek na lokalitu a výnosnost z pronájmu bytu. Opět, k čemu je vám luxusní byt v žádané lokalitě, když jste byt přeplatili a návratnost investice je tak přes třicet let? V současné době se stává čím dál obtížnější najít vhodný byt, zejména v Praze. Ceny bytů rostou, ale nájmy stagnují.
Co musí vědět každý pronajímatel bytů?
Pokud máte volný byt, který chcete pronajímat, musíte určit správnou výši nájemného a záloh za služby a najít správného nájemníka. Pokud se vám to povede, a přijde vám první nájemné (technicky vzato, první nájem vybíráte v hotovosti při předání klíčů, takže je to spíš druhý nájem), potom nesmíte zapomenout na to, že nájem, který vám přijde na účet, je pouze hrubý nájem a nemůžete ho celý utratit. Znám borce, který utratil nájem i se zálohami, který patří nájemníkovi, a následující rok se hrozně divil, že musí zaplatit daně, vrátit nájemníkovi přeplatek za služby a doplatit nedoplatek za fond oprav (ten platí majitel). Takže si nezapomeňte tyto položky odečíst z příchozího nájemného a uložit si je (nejlépe na zvláštní účet, aby vás nesvádělo je použít na jiné účely).
Jak to spočítat?
Většinu těchto položek si lze spočítat předem, protože mezi ně patří: daně, fond oprav, odměna za správu, pojištění, případně daňového poradce, ale potom je zde jedna záludná položka. Pro sebe jsem si ji nazval vnitřní fond oprav. Na co je? Tak například když se nájemník odstěhuje, potom musíte byt dát do pronajímatelného stavu. Někdy to obnáší drobné opravy a někdy vymalování a výměnu podlahových krytin a kuchyňské linky. To jestli toto platí nájemník nebo majitel v podstatě závisí na tom, jak dlouho tam nájemník bydlel a jestli to zničil nebo se jedná o běžné opotřebení. Pokud byl v bytě půl roku a zničil koberce a kuchyňskou linku, potom by ji měl zaplatit, ale pokud tam bydlel pět let a použité materiály nebyli kvalitní, potom to musí zaplatit majitel. Proto se vždy snažte nájemníka udržet v bytě co nejdéle.
Stejně tak se může rozbít sporák a vy musíte zaplati opravu nebo koupit nový. Víte, kolik stojí sporák, který můžete zapojit na jednofázový rozvod v panelovém domě? Deset tisíc korun! Tento týden jsem ho kupoval.
Výše vnitřního fondu oprav
Tak již víte k čemu je vnitřní fond oprav, ale ještě nevíte, jak má být vysoký. Pokud máte zrekonstruovaný byt v Praze, potom by mohlo stačit 5 % z nájmu. V bytě v původním stavu a na malém městě tom může být 10 %. A pokud ještě ke všemu víte, že původní umakartové jádro nevydrží více než deset let, potom to může klidně spolknout i 30 %! Protože rekonstrukce jádra není levná záležitost. Nejlépe je si to všechno spočítat a naplánovat dopředu. Vezměte si průměrnou dobu, kterou vydrží nájemní v bytě. U mě to jsou v průměru tři roky. Potom musím vyměnit koberce a lina a vymalovat plus provést drobnou údržbu. Jednou za cca deset let musíte vyměnit kuchyňskou linku a sporák a jednou za třicet let i bytové jádro.
Pronajímatel bytů a jeho náklady
V mém případě, všechny tyto položky ukrajují 30 % z hrubého nájmu (vnitřní fond oprav mám okolo 7 %). Co se stane, když si to špatně spočítáte, se můžete dočíst zde. Proto nikdy nepočítejte s hrubím nájmem jako s příjmem, ale vždy si spočítejte, kolik vám zbyde čistého (abyste nemuseli vysvětlovat, kam se ty peníze poděly).
Nájem, který vám přijde na účet, je pouze hrubý nájem a nemůžete ho celý utratit.
Pronajímatel bytů
